房地产未来发展趋势分析(黄奇帆用27分钟讲清楚了)(2)

第五个指标：整个中国目前人均住房，19年统计时48平方米，到了2020年已经涨到50平方米。全世界发达国家里，欧洲、美国50平米人均就是天花板;40年前我们人均5平方，现在变成50平方，上了天花板。这个再空洞的需求，想泡沫化的需求都泡沫不出来了。
第六个指标：年度的投资，2000年时1亿平米，到了2010年是10亿，到了2016-2017是17亿平米，这17年里面造房的建设量涨了16倍。20年翻了4番，也是个天花板了。
2020年，全世界新建的房子就是20亿平方(除中国之外)，而中国就造了17亿平米;接近全球的一半。中国只占全球人口的20%凭什么要造全球将近一半的房子，而且人均居住面积已经达到50平米，天花板的水平。国内房地产市场已经没有任何高速增长的内在需求了。
三个指标是人口指标在吐出需求，三个指标是人均居住面积和建设量也好都严重过剩。
第七个，中国的土地价格和房地产的价格，翻了四番，上海最贵的地方衡山路那时候的房价是6000多块，算7000块。涨了20倍的话也是14万每平;在北京王府井最高的地段，你用20年前去计算，现在总归也是16倍以上;现在你讲新疆、乌鲁木齐二道桥2000年时是700快一平方，20年后一万几到两万每平米了。全国在原来的基础上，20年翻了四番，土地价格每亩从100万，变成1000万，变成2000万，也是十倍十几倍的涨;当一个地方二十年翻四番的趋势存在的时候，所有房产商都会囤房，那怕造了房子卖不掉，过个5年也会炒地，所有大家都不怕库存，不怕规模，然后拼命的融资贷款，这个规律前面20年如此;7个指标，这个温床，给宠出来的，给惯出来的。。
第八个指标，危旧房改造的指标，基础设施建设大规模的也差不多了，没有这个需求了。
第九个指标，城市的学校、医院也到头了，现在大学过剩了。80我们大学生在校生的占地，人均只有10平米，教育部当时定了一个制度，大学在校生，人均学校占地50平方米。现在真个中国 3000多个大学，人均50平方已经到了。所以也不需要再扩张，也不需要变成4000所大学。教育公共设施也到头了。

第十个指标，金融，房地产金融;中国的房地产商负债率都在90%。全世界你总不能零资产。房地产商的杠杆从10%、20%到80%、90%的负债率基本上也上了天花板。在过十年也不会变成105%的。在这个意义上，不管是举债，还是公共基础设施，还是就成改造，还是房地产的四、五个指标，还是老年化城市人群，这个概念到这，可以这么说，新阶段，新常态要出现了。
现在我们说房地产出现困境，有人把他归结我们是我们地方政府呀，国家的房地产调控政策，过头了，太集中了，太厉害了，把它给打压了，这是不公平的，不合理的，是不对的。你要从终极的供需求关系，这30年的演变来看，它不是政府调控过头，造成现在的困难，因为房地产上1985年1990年，或者1995年，或者2005年到2010年，他们都是这么的行为方式。
为什么当时不破产，现在这些龙头企业集中破产呢?就是当你这样的行为方式，在90年代末，新世纪初到2010年，在扩张的时候，在5年翻番，10年翻两番的势头下，他们的高举债，高周转，超级大盘炒地皮，造楼盘都是可以循环的。但是到了这会儿，你继续一根筋的按照这个逻辑来你就要碰壁了。这个就要做理性的分析，客观形势。